家賃は売上の何％まで？

物件を探し始めると、まず家賃が目に入ります。けれど、家賃が高いか安いかは、家賃だけを見ても決まりません。その店でどれだけ売れるかと比べて、はじめて判断できます。

この記事では、家賃と売上の関係を「割合」で考え、物件ごとに「月にいくら売れば成り立つか」を自分で出す手順をまとめます。

家賃は「売上の何割か」で見る

家賃は、売上が少ない月にも同じ額を払う固定費です。売上に占める家賃の割合を「家賃比率」と呼びます。

家賃比率 ＝ 月の家賃 ÷ 月の売上

飲食店の売上からは、食材の費用（原価）、人件費、家賃、水道光熱費などの経費が出ていき、残りが利益になります。中でも原価と人件費の 2 つで売上の大きな部分を使うため、家賃に回せる幅はそれほど広くありません。

家賃比率は、よく「売上の 1 割前後」が目安と言われます。ただし、客単価が高い店、席の回転が速い店、営業時間が長い店では、同じ家賃でも重さの感じ方が変わります。目安は出発点として使い、自分の店の数字で確かめます。

家賃から「必要な月の売上」を逆算する

物件の家賃が分かれば、その物件で必要になる月の売上を逆算できます。

必要な月の売上 ＝ 月の家賃 ÷ 目標の家賃比率

目標の割合を決めると、売上が家賃の何倍あればよいかが決まります。

割合を高めに置くほど、必要な売上は小さく見えます。ただしそのぶん、ほかの経費と利益に回せるお金が減ります。割合を動かして計算を合わせるのではなく、まず目安で計算し、合わなければ物件か売り方を見直す、という順で考えます。

売上を「1 日の客数」と「席」に置き直す

月の売上だけでは、本当に届くかが分かりません。1 日に何人来てもらう必要があるかに置き直します。

1. 1 日に必要な客数 ＝ 必要な月の売上 ÷ 営業日数 ÷ 客単価
2. 必要な回転数 ＝ 1 日に必要な客数 ÷ 席数

たとえば計算の結果が「1 日に席が 3 回埋まる必要がある」となったとします。昼と夜の 2 回の営業なら、どちらも満席を 1 回半ずつ、という意味です。ランチ中心で回転の速い店なら届くかもしれませんが、ゆっくり過ごしてもらう店では難しい数字です。業態と立地から見て無理がないかを考えます。

計算に使う数字は、次の表に書き出しておくと、物件を比べるときにそのまま使えます。

共益費や管理費も毎月出ていくので、家賃に足してから計算すると見誤りにくくなります。家賃に消費税がかかるか、募集の金額が税込みか税抜きかも確かめておきます。

割合が合わないときの考え方

計算した回転数に無理があるときは、次のどれかを見直します。

• 物件を変える：家賃の低い物件、または席を多く取れる広さの物件を探す
• 客単価を見直す：メニューと価格帯を変え、少ない客数でも売上が届くようにする
• 回転を見直す：提供までの時間や席の作りを変え、1 席を使う人数を増やす
• 営業する時間帯を見直す：昼・夕方・夜など、売上が立つ時間を増やす

どれにも代わりの負担があります。客単価を上げれば来てくれる人は絞られ、営業時間を延ばせば人件費が増えます。家賃に合わせて店の形を無理に変えるより、店の形に合う物件を探すほうが、開業後に続けやすくなります。

家賃比率の次は「黒字になる売上」を見る

家賃比率は、物件を選ぶときの入口の確認です。実際に黒字になるかどうかは、家賃を含む毎月の固定費の全体で決まります。

黒字になる月の売上（損益分岐点売上）＝ 毎月の固定費 ÷（1 − 売上に連動する費用の割合）

固定費は、家賃・社員の給料・リース料など、売上にかかわらず毎月出ていく費用です。売上に連動する費用は、食材の費用やカード決済の手数料などです。この売上を上回る見込みが立つかが、物件を決める前に確かめたいことです。

もう 1 つ、家賃は毎月の話ですが、物件を借りるときには保証金・礼金・仲介手数料・前家賃などのまとまったお金も要ります。内装と厨房の工事、開業後しばらくの運転資金も合わせて、借りる額が決まります。

物件ナビでは、物件ごとに「資金の目安」を出しています。業態と自己資金を選ぶと、その物件の取得費用・内装と厨房・運転資金などを足した開業の総額と、必要な融資額の目安が分かります。想定の月の売上を入れると、家賃比率も出ます。どれも一般的な数字をもとにした目安で、融資を受けられることや、その金額を示すものではありません。