商圏の見極め方

同じ家賃、同じ広さの物件でも、場所が違えば売上は大きく変わります。物件を決める前に、その場所でお客様が来てくれるかを確かめることを「商圏を見る」と言います。商圏とは、お客様が店まで来てくれる範囲のことです。

この記事では、商圏を見る順番と、調べた数字を売上の見込みにつなぐ方法をまとめます。

商圏の広さは業態で変わる

お客様がどこから来るかは、店の使われ方で決まります。

まず自分の店がどれに近いかを決めます。範囲が決まると、何を調べればよいかが決まります。

見るのは「人」「流れ」「競合」の 3 つ

あわせて、人を呼ぶ場所（駅・オフィス・学校・商業施設・病院など）も地図で拾っておきます。昼に人が多い場所と、夜に人が多い場所は違います。

机の上で調べる

現地に行く前に、公開されている情報で大まかな姿をつかみます。

• 国の統計：政府の統計の窓口（e-Stat）では、地域ごとの人口・年齢・世帯の数を調べられます。地図の上で範囲を決めて集計する機能もあります
• 駅の利用者数：鉄道会社や自治体が公開している乗降客数で、駅の大きさを比べられます
• 地図：同じ業態の店を地図で探し、物件からの距離と価格帯を一覧にします

住む人が多くても、昼は仕事で出かけている街もあります。ランチ中心の店なら、住む人より昼に働きに来る人を重く見ます。

現地で確かめる

数字だけでは、通りの雰囲気や人の動きは分かりません。現地では次のことを確かめます。

1. 通る人を数える：平日と休日、昼と夜に、物件の前を通る人を 15 分ずつ数え、4 倍して 1 時間あたりの人数にする
2. 通る人を見る：年齢、急いでいるか、どちらへ向かっているか
3. 駅から歩く：夜の暗さ、雨の日の歩きやすさ、曲がり角で迷わないか
4. 競合の店に入る：混む時間、客層、メニューと価格

1 回だけ見ても、その日がたまたま多かっただけかもしれません。曜日と時間を変えて、何回か見ておきます。数えた人数は、次のような表に残しておくと、候補の場所どうしを比べられます。

雨の日や、近くで行事がある日は人数が大きく変わります。表の横に、その日の天気と行事も書いておきます。

数えた人数を売上の見込みにつなぐ

通る人の数が分かったら、そこから 1 日の客数を見込みます。

1 日の客数の見込み ＝ 通る人の数 × 店に入る人の割合

店に入る人の割合は、業態と店の見え方で大きく変わります。決めかねるときは、近くの同じ業態の店の前で、通った人と入った人をそれぞれ数えてみると、その場所の割合に近い数字が分かります。

1 つの方法だけで決めず、次の 3 つで見積もって、低めの数字を使うと見誤りにくくなります。

• 通る人の数 × 店に入る人の割合
• 範囲の中に住む人・働く人 × 使ってくれる人の割合 × 来る回数
• 近くの同じ業態の店の客数

見込みの客数が出たら、売上の見込みは「客数 × 客単価 × 営業日数」で出せます。この数字が、家賃から逆算した「必要な月の売上」（「家賃は売上の何％まで？」の記事）に届くかを比べます。届かない場所なら、家賃の低い物件を探すか、場所を変えて調べ直します。

物件ナビで、エリアと駅から探す

物件ナビの「物件を探す」では、都道府県と市区町村（いくつでも選べます）、駅、駅からの徒歩の分数（1 分から 15 分）で絞り込めます。商圏を見て候補にした場所を、そのまま条件に入れて探せます。

物件のある市区町村と駅には、それぞれのページもあります。その地域で出ている物件をまとめて見られるので、街ごとの家賃と広さの傾向をつかむのに使えます。