物件に点数をつけて比べる

候補の物件が 2 件、3 件と増えてくると、どれが良かったのかが分からなくなってきます。内見した物件ほど印象が強く残り、最後に見た物件や、雰囲気の良かった物件に気持ちが傾きがちです。

そこで、候補を同じ物差しで点数にして比べます。この記事では、点数の付け方と、点数を使うときの注意をまとめます。

比べる前に「足切り」をする

点数を付ける前に、1 つでも満たさなければ候補から外す条件を決めます。これを足切りと呼びます。

• 自分の業態で出店できる（重飲食・深夜営業などの制限に当たらない）
• 業態に要る設備が使える、または工事で足せる見込みがある
• 家賃が、売上の見込みから出した上限の中に収まる
• 飲食店の営業許可が取れる見込みがある

足切りの条件は、点数に足しません。ほかの点がどれだけ高くても、ここで外れる物件は開業できないか、開業しても続けるのが難しいからです。

5 つの観点で点を付ける

足切りを通った物件に、次の 5 つの観点で点を付けます。配点は例です。自分の店で大事なものに多く配ってください。

ランチ中心の店なら立地を重く、厨房の重い業態なら設備を重く、というように、業態に合わせて配点を変えます。配点は、物件を見始める前に決めておきます。見たあとで配点を変えると、気に入った物件に合わせた物差しになってしまうからです。

点の付け方

1. 観点ごとに 5 段階で付ける：とても良い 5・良い 4・ふつう 3・やや弱い 2・弱い 1
2. 配点に掛ける：点数 ＝ 配点 × 段階 ÷ 5（立地の配点が 30 で段階が 4 なら 24 点）
3. 分からないところは低めに付ける：分からないまま高く付けると、確かめないまま決めることになります。低めに付けたうえで、内見で確かめることの一覧に入れます
4. 同じ表で、間を空けずに付ける：内見した日のうちに付けると、物件ごとの印象の差が出にくくなります

書き出すときは、次のような表にします。

点数だけで決めない

点数は、比べるための道具です。決めるときは、合計点に加えて次のことを見ます。

• 低い観点がないか：合計が高くても、1 つの観点が極端に低い物件は、その弱さが開業後も続きます
• お金の観点を見直す：点が近いときは、借りるお金と毎月の家賃で比べます。その物件で「月にいくら売れば成り立つか」と「いくら借りれば足りるか」を出せているかが、決める前の合格の線です
• 確かめることが残っていないか：「確かめること」の欄が多い物件は、点が高くても、決める前に内見か質問で埋めます

点数が低くても、コンセプトにぴったり合う物件を選ぶことはあります。そのときは、どの観点が弱いのかを分かったうえで選び、弱いところへの手当てを開業の計画に入れておきます。

物件ナビの「お気に入り・比較」で並べる

物件ナビでは、検索の一覧で「お気に入り」を押すと、その端末に物件を保存できます（5 件まで・ログイン不要）。比べる画面では、保存した物件の賃料と坪単価、面積と階、交通が横に並びます。

「希望の条件」に業態・自己資金・想定の月の売上を入れると、物件ごとの取得費用、必要な融資額の目安、家賃比率、設備の照合、内見で確かめることが、まとめて計算し直されます。点数表の「立地」「お金」「広さと設備」は、この画面を見ながら埋められます。どれも一般的な数字をもとにした目安で、融資を受けられることを示すものではありません。

比べる画面の表は、URL を送ると同じ表を開けます。家族や相談相手と見ながら話すときにも使えます。