契約の前に確かめる 10 のこと

物件の契約は、署名したあとで取り消すのが難しい手続きです。開業してから「深夜は営業できなかった」「退去のときに内装を全部壊す約束だった」と分かっても、条件はほとんど変えられません。

申込から契約までは、おおむね「申込 → 貸主の審査 → 重要事項説明 → 契約 → 引き渡し」の順に進みます。重要事項説明とは、契約の前に、仲介会社から物件と契約の大事な条件の説明を受ける手続きです。この記事では、その説明と契約書で確かめる 10 のことをまとめます。

期間とやめ方

1. 契約の種類と期間

契約には、期間が終わっても続けられることが多い契約と、期間が来たら終わる契約（定期借家契約）があります。定期借家契約では、続けたくても再契約できないことがあります。契約期間、更新か再契約か、更新のときに払うお金があるかを確かめます。

2. 途中でやめるときの決まり

開業後に計画どおりにいかず、早めに閉めることもあります。途中で解約できるか、何か月前に知らせるか、違約金がかかるかを確かめます。

3. 使い方の制限

契約書やビルの決まりで、業態（煙やにおいの出る業態など）、営業時間、深夜の営業、お酒の提供が制限されていないかを確かめます。前の店が何時まで営業していたか、近所から苦情がなかったかも聞いておきます。

お金のこと

4. 毎月払うお金のすべて

家賃のほかに、共益費・管理費、看板の使用料、水道光熱費の払い方（メーターどおりか、決まった額か）があります。家賃と共益費に消費税がかかるか、金額が税込みか税抜きかも確かめます。毎月の合計を出しておくと、家賃比率の計算にそのまま使えます。

5. 借りるときに払うお金と、戻るお金

保証金（敷金）・礼金・仲介手数料・前家賃・保証会社の費用など、借りるときにまとめて払うお金を一覧にします。保証金は、退去のときに戻る部分と戻らない部分（償却）があるか、いつ戻るかを確かめます。決まりは地域や物件によって違います。

6. 退去のときの原状回復

退去するときに、どこまで元に戻すか（原状回復）を確かめます。内装も設備も全部取り払う約束（スケルトン戻し）だと、退去のときにまとまった工事費がかかります。居抜きのまま次の借り主に引き継いで出られるかも聞いておきます。居抜きで入った物件でも、出るときはスケルトン戻しの約束になっていることがあります。

設備と工事

7. 設備の持ち主と修理の分担

残っている設備が、貸主のものか、前の借り主から買い取るもの（造作）か、リースの品かを分けて確かめます。壊れたときに誰が直し、費用を誰が持つかも、設備ごとに確かめます。造作を買い取る場合は、その一覧が書面に付いているかを見ます。

8. 工事の決まりと、家賃が始まる日

内装の工事は、ビルの決まりで時間帯・使える業者・排気の出口の位置が決められていることがあります。また、家賃がいつからかかるか（引き渡しの日か、別の日か）で、開業の前に払う家賃が変わります。工事の期間と合わせて確かめます。

名義と書面

9. 名義と、引き継ぎ・譲渡

個人で契約して、のちに会社を作って会社の名義に変える場合、そのまま名義を変えられるかを確かめます。店をたたむときに、内装と設備ごと次の借り主に引き継げるか（譲渡）、そのとき貸主の承諾やお金が要るかも見ておきます。退去したあと近くで同じ業態の店を出せない約束（競業の禁止）がないかも確かめます。

10. 特約と口約束

契約書の終わりのほうにある「特約」には、一般の条項と違う取り決めが書かれます。借り主に不利な条項がないかを読みます。説明の中で口頭で約束されたこと（設備を直してから引き渡す、など）は、契約書に書き加えてもらいます。分からない条項は、署名する前に仲介会社に質問し、必要なら弁護士などの専門家に見てもらいます。

融資との順番も考える

契約をすると、家賃がかかり始めます。融資を受けて開業する予定なら、融資を受けられるかどうかが決まる前に契約すると、受けられなかったときに家賃と違約金だけが残ることがあります。契約と融資をどの順番で進めるかは、物件と資金の状況で変わるので、早めに相談しておくと進めやすくなります。

申し込む前に、次の表で 10 のことを確かめたかを見直します。