居抜きかスケルトンか

飲食店の物件には、前の店の内装や設備が残っている「居抜き」と、何も残っていない「スケルトン」があります。どちらが向くかは、業態・資金・開業の時期・こだわりで変わります。「居抜きは安い」と一言では言えず、条件によってはスケルトンとの差が小さくなることもあります。

この記事では、2 つの違いと、総額で比べる考え方、それぞれで確かめることをまとめます。

居抜きとスケルトンの違い

• 居抜き：前の店の内装・厨房設備・空調などが残った状態。残ったものを前の借り主から買い取る取引（造作譲渡）が付くことがあります
• スケルトン：内装も設備もなく、床・壁・天井のコンクリートと、建物に引き込まれた電気・ガス・水道の配管だけの状態

一部だけ残っている物件もあります。物件ナビの検索では、居抜きとスケルトンを選んで絞り込めます。

比べるのは「開業までの総額」

居抜きかスケルトンかは、工事費だけでなく、開業までにかかるお金の総額で比べます。

開業までの総額 ＝ 内装と厨房の工事費 ＋ 造作の買い取り代金 ＋ 工事の間に払う家賃 ＋ 撤去や入れ替えの費用

居抜きは工事費が少ない一方で、造作の買い取り代金がかかることがあります。前の店と業態が違うと、残った厨房を撤去して入れ替える費用もかかります。その結果、スケルトンとの差が思ったより小さくなることがあります。

退去するときのことも考えておきます。入るときが居抜きでも、出るときはスケルトンに戻す契約になっていることがあります。

物件ナビの内装の概算では、業態・広さ・物件の状態（スケルトン／居抜きで同じ業態／居抜きで違う業態）を選ぶと、内装と厨房の工事費の目安がその場で出ます。同じ広さで状態だけを切り替えると、居抜きでどれくらい変わるかがつかめます。造作の買い取り代金は物件ごとに違うので、募集の条件を見て足します。

内装の業者に見積もりを頼むときは、残すもの・替えるもの・撤去するものを一覧にして渡します。同じ一覧で複数の業者に頼むと、見積もりを比べやすくなります。前の店の印象が気になるときも、看板と入口まわりを替えるだけで、印象は大きく変わります。

居抜きが向くとき、スケルトンが向くとき

どちらにも当てはまるときは、「前の店と業態が近いか」と「手元にいくら残したいか」の 2 つを先に考えると決めやすくなります。

居抜きで確かめること

• 残るものの一覧：何が残り、どれが買い取りの対象で、どれが貸主のものか
• リースの品：リース会社の持ち物は、買い取りの対象にならないことがあります。引き継ぐか返すかを確かめる
• 動くか：その場で動かして確かめる。何年使ったか、修理したことがあるか
• 買い取り代金の中身：一覧ごとの値と、新しく揃えた場合の見込みを比べる。融資の申込で、代金の内訳と妥当性を聞かれることがあります
• 前の店が撤退した理由：場所の問題か、設備の問題かで判断が変わる
• 要らない設備の撤去：誰が、いつ、どちらの費用で撤去するか

スケルトンで確かめること

• 引き込みの容量：電気・ガス・水道が、業態に要る量まで引き込めるか
• 排気の出口：排気ダクトを外へ出す経路と、出口の位置の決まり
• 床の高さ：厨房の排水に傾きを付けるため、床を上げる工事が要るか
• 工事の決まり：ビルが決めた工事の時間帯や業者
• 家賃が始まる日：工事の期間が長いので、引き渡しから開業までの家賃を見込んでおく