物件の契約前に、内装の目で確かめること

公式に書かれていること

飲食店を開ける場所か

• 飲食店を開けるかは、物件のある用途地域で決まります。第一種低層住居専用地域では飲食店の店舗は建てられず、住宅を兼ねる食堂・喫茶店（店の部分が 50 ㎡以下で、延べ面積の半分以上が住まいのもの）に限られます（建築基準法施行令 第 130 条の 3）。工業専用地域では飲食店は建てられません。どちらも特定行政庁の許可による例外があります（建築基準法 第 48 条・別表第二）
• 第二種低層住居専用地域で認められるのは「食堂若しくは喫茶店」（150 ㎡以内・2 階以下）で、飲食店一般ではありません（建築基準法 別表第二（ろ）項第二号・施行令 第 130 条の 5 の 2）
• 既にある建物を借りて飲食店に変えるときも、用途地域の制限は当てはまります（建築基準法 第 87 条第 2 項）

仲介の業者の説明に入るもの・入らないもの

• 宅地建物取引業者は、建物の貸借の代理や媒介（仲介）をするとき、契約が成立するまでに、宅地建物取引士に、重要事項を書面で説明させなければなりません（宅地建物取引業法 第 35 条第 1 項）
• 建物の貸借で説明が義務になっている法令上の制限は 3 つの法律に限られ、建築基準法（用途地域など）は入っていません（宅地建物取引業法施行令 第 3 条第 3 項）
• 一方で、台所・便所などの設備の整備の状況、契約期間と更新、定期借家にあたるか、用途などの利用の制限、敷金など契約が終わるときに精算するお金の扱いは、建物の貸借でも説明の対象です（宅地建物取引業法施行規則 第 16 条の 4 の 3）。原状回復の範囲が契約で決まっていれば、その説明の対象になります（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）

用途の変更と内装の制限

• ほかの用途の建物（区画）を飲食店に変えるとき、飲食店に使う部分の床面積が 200 ㎡を超えれば確認の手続きが要ります。2019 年 6 月 25 日から、200 ㎡以下なら確認の手続きは要りません（建築基準法 第 87 条第 1 項・第 6 条第 1 項第 1 号・国土交通省のリーフレット）。確認が要らない「類似の用途」どうしの変更の一覧に、飲食店はありません。ただしバーは、キャバレー・カフェー・ナイトクラブと同じ組なので、前の用途によっては窓口で確かめます（建築基準法施行令 第 137 条の 18）。確認が要らなくても、建築基準法と消防法に合わせることは求められます（同リーフレット）
• 火を使う設備を置いた調理室は、耐火構造の建物を除き、壁と天井の仕上げに制限がかかります（建築基準法 第 35 条の 2・施行令 第 128 条の 4 第 4 項）。店全体も、建物の構造・飲食店に使う床面積・階数によって内装の制限を受けることがあり、地階の飲食店は面積にかかわらず制限を受けます（施行令 第 128 条の 4 第 1 項〜第 3 項）

契約の形

• 定期借家（更新の無い契約）は書面か電磁的記録で結びます。貸主は前もって、更新が無く期間の満了で終わることを書いた書面を渡して説明しなければならず（借主の承諾があれば電磁的方法でも可）、説明が無ければ、更新しない定めは無効になります（借地借家法 第 38 条第 1 項〜第 5 項）
• 日本政策金融公庫（以下「公庫」）の手引は、飲食店を開く人に「出店場所や内外装、厨房機器等のグレードは調達できる金額（自己資金や借入金等）を算段した上で決めていますか？」と問いかけています（公庫「創業の手引＋（飲食版）」令和 7 年 9 月）

通説

• スケルトンか居抜きかで、内装の費用は大きく変わる
• 排気ダクトをどこから外へ出せるかが、厨房の配置を決める

自分の店に当てる

内装・厨房ナビの「工事の前に確かめること」の画面は、7 項目（焼肉は 8 項目）を時期ごとに並べています。物件の契約前に確かめるのは「ガスの容量と配管」（確認先: ガス会社）と「用途変更が要るか」（確認先: 建築指導の窓口）の 2 つです。この解説では、その前に次の順で見ることを足します。

• 1・2・5 は仲介の業者の説明に入らないか、入るとは限らないので、自分で窓口に聞きます
• 第二種低層住居専用地域の物件では、居酒屋などが「食堂若しくは喫茶店」に当たるかを条文からは決められないので、表の 1 を建築指導の窓口に聞きます
• 用途地域のほかに、特別用途地区・地区計画など、自治体が定める制限が足されることがあります（大阪市の手引は特別用途地区の資料を別に出している）。表の 1 を聞くときに、あわせて聞きます
• 業者が入らず貸主と直接契約するときは、重要事項の説明そのものがありません（宅地建物取引業法 第 2 条第 2 号・第 35 条の当てはめ）。表の 6 の項目は、貸主に書面で聞きます
• 内装・厨房ナビの診断は、物件の状態をスケルトン・居抜き（同業態）・居抜き（異業態）から選び、内装の概算にそれぞれ 1.0・0.5・0.7 の係数を掛けます（物件ナビの概算と同じ係数）。この係数は目安で、物件ごとの残り具合は見ていないので、候補の物件ごとに診断を通し、残っている設備は内装-9 の手順で確かめます

準備すること

• 物件を見に行く前に: 上の表の 1 を、自治体の地図で調べる
• 申込の前に: 表の 2〜5 を窓口とビル管理者に聞き、答えを書き残す／重要事項説明書の案をもらい、6 を読む（仲介の業者が入らない契約では、同じ項目を貸主に書面で聞く）
• 次にやること（1 つ）: 候補の物件の住所で、自治体の都市計画の地図から用途地域を調べる
• この先の入口: 内装-12 退去の時まで考えて内装を決める／内装・厨房ナビの工事の前に確かめること

出典・確認日

• e-Gov 法令検索 建築基準法（第 6 条・第 35 条の 2・第 48 条・第 87 条・別表第二）
• e-Gov 法令検索 建築基準法施行令（第 128 条の 4・第 130 条の 5 の 2）
• 国土交通省「小規模な建築物の用途変更の手続きが不要となりました！」
• e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法（第 2 条・第 35 条）
• e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行令（第 3 条）
• e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行規則（第 16 条の 4 の 3）
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和 8 年 4 月 1 日施行版）
• e-Gov 法令検索 借地借家法（第 38 条）
• 日本政策金融公庫「創業の手引＋（飲食版）」（令和 7 年 9 月）

出典を照らした日: 2026年10月19日