内装の発注で知っておくこと内装-12
内装-12頼む前に
退去の時まで考えて内装を決める（原状回復と造作は、入る時の契約で決まる）
出典を照らした日: 2026年10月19日
AI が公的な資料から作成し、人の確認の前です。申請や借入の前に、必ず出典の公式の資料で確かめてください。
一文
店を閉めるときにどこまで元に戻すか、作った内装や設備を次の人に譲れるかは、大きくは入る時の賃貸借の契約書の条項で決まります（書いていないことは民法のきまりにより、特約が有効かは文言と事情しだい。次の人に譲るには、その時に貸主の承諾が要る）。店舗の契約では、原状回復の範囲を広げる特約が置かれることがあり、住宅向けの国のガイドラインの考え方はそのまま当てはまりません。内装にかける額は、何年使えるか（契約の期間と形）と、出る時にかかる費用まで含めて決めます。
公式に書かれていること
原状回復（民法）
- 借りた側は、借りた後に生じた損傷を、契約が終わるときに元に戻す義務を負います。ただし、通常の使い方で生じた損耗と経年変化、借りた側に責任の無い損傷は除きます（民法 第 621 条。2020 年 4 月 1 日施行の改正で書かれた）
- 2020 年 3 月 31 日以前に結んだ契約には、原則として改正前の民法が当たります（民法 附則（平成 29 年法律第 44 号）第 34 条）。前の借主の契約を引き継ぐときは、契約を結んだ日を確かめます
国のガイドラインと店舗
- 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸住宅の退去時の原状回復について書いたもので、法的な拘束力はありません（ガイドライン 再改訂版 平成 23 年 8 月）
- 東京都の相談室の説明資料は、事務所・店舗などの事業用の賃貸借はガイドラインの対象外で、特約の有効性が認められやすいと説明しています（東京都 住宅政策本部「賃貸物件の修繕及び原状回復に関するトラブルについて」13 枚目）。国土交通省のガイドラインは、住宅の判決（事例 15・東京地裁 平成 12 年 12 月 18 日）の脚注で、オフィスビルの賃貸借で、原状回復の条項に基づき通常の使用による損耗・汚損も除いて借りた時の状態に戻す義務があるとした東京高裁 平成 12 年 12 月 27 日の判決を紹介しています（同ガイドライン 判例一覧と注記）
造作と敷金
- 貸主の同意を得て建物に付け加えた造作は、契約が期間の満了か解約の申入れで終わるとき、貸主に時価で買い取るよう請求できます（借地借家法 第 33 条第 1 項）。借りる側に不利な特約を無効とする同法 第 37 条は、第 33 条を挙げていません
- 名目が「保証金」でも、借りる側の支払を担保する目的で渡すお金なら、民法の敷金にあたります。契約が終わって物件を返したとき、または貸主の承諾を得て借りる権利を次の人に譲ったとき、賃貸借から生じた借主の支払の債務（未払いの家賃など）を引いた残りが返されます（民法 第 622 条の 2 第 1 項）
- 国税不服審判所の裁決は、飲食店の「居抜き権利の売買」を、借家の名義の変更（借りる権利を譲ること）について貸主の事前の承諾があることを前提に、造作や什器備品を営業できる状態のまま一括して譲るもので、貸主との賃貸借とは別に借主どうしで成り立つ取引だと説明しています（平成 7 年 2 月 27 日裁決）
契約の期間と形
- 普通借家では、貸主が更新を断ったり解約を申し入れたりするには「正当の事由」が要ります（借地借家法 第 28 条）
- 定期借家（更新の無い契約）は、期間が終われば更新されません。貸主は前もって、そのことを書いた書面を渡して説明しなければならず、説明が無ければ、更新しない定めは無効になります（同法 第 38 条第 1 項・第 3 項・第 5 項）。期間が 1 年以上なら、貸主は終わる 1 年前から 6 か月前までに通知します。通知が無ければ期間が来ても終わりを主張できず、遅れて通知したときは、その日から 6 か月たつと終わります（同条第 6 項）。途中で解約できる同条第 7 項は「居住の用に供する建物」の話で、店舗には当たりません（同条第 7 項）
通説
- 店舗の退去はスケルトン（内装を全部取り除いた状態）に戻す契約が多い
- 退去の費用は、入る時の内装の費用の一部にあたる額がかかることがある
- 店舗の原状回復の基準や費用負担を示した国・自治体の資料は、この解説を作るときに探した範囲では見つからなかった
自分の店に当てる
内装の計画を、退去の時から逆にたどると、契約の前に聞くことは次の 5 つになります。
表は横に送ると続きが見られます。
| # | 契約書のどこを見るか | 内装の決め方への影響 |
|---|---|---|
| 1 | 契約の形（普通借家か定期借家か）と期間 | 定期借家なら、その期間で内装の費用を回収できるかを数える |
| 2 | 原状回復の条項（スケルトンに戻すか、どこまで戻すか） | 壊しにくい造作・床や壁の配管を増やすほど、出る時の工事も増える |
| 3 | 造作を残して出てよいか・次の借主に譲ってよいか | 譲れるなら、居抜きで出る道がある |
| 4 | 造作の買取の請求を外す特約があるか | 出る時に造作の価値を回収できるか |
| 5 | 保証金・敷金のうち返さない部分（償却・敷引） | 出る時に戻るお金が減る |
- 民法の原状回復のきまりは、契約で別に定めない場合のものです。店舗の契約では、原状回復の範囲を広げる特約が置かれることがあるので、表の 2 は特約まで読みます
- 造作の買取の請求を特約で外せるかは、借地借家法 第 37 条が第 33 条を挙げていないこと以上は条文から言えないので、表の 4 は契約書の文言で確かめます
- 契約書の文言で決まるので、契約の前に聞きます
- 内装・厨房ナビは、退去の費用をまだ数えていません（資金の画面の「必要な資金」は、物件の取得費・内装・厨房・運転資金・その他の開業経費）。退去の費用は、自分で見積の欄を足して考えます
準備すること
出典・確認日
- e-Gov 法令検索 民法（第 621 条・第 622 条の 2・附則 第 34 条）
- e-Gov 法令検索 借地借家法（第 28 条・第 33 条・第 37 条・第 38 条）
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
- 東京都 住宅政策本部「賃貸物件の修繕及び原状回復に関するトラブルについて」
- 国税不服審判所 平成 7 年 2 月 27 日裁決
出典を照らした日: 2026年10月19日